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アパートの大規模修繕・エアコン交換に積み立てはできる？個人事業主の資金対策と税務上の注意点

2026/11/10
税理士変更

アパート経営を15年ほど続けていると、防水工事や外壁塗装、エアコンの一斉交換など、大きな支出が現実的な課題になります。

結論として、将来の修繕に備えてお金を積み立てること自体は可能です。ただし、個人事業主の不動産所得では、単に口座へ資金を移しただけでは、原則として必要経費にはできません。税務上は、実際に修繕を行って費用が発生した時点で、修繕費または資本的支出として処理します。

そのため、「税金を抑えながら修繕資金を積み立てる制度」を探すよりも、修繕計画・資金管理・工事内容ごとの税務判定を組み合わせることが大切です。

修繕用の積み立てはできるが、積み立て時の経費化は原則できません

個人で所有するアパートについて、毎月一定額を修繕専用の預金口座へ移す方法は実務上有効です。例えば、家賃収入から毎月5万円、10万円などを別口座に移しておけば、防水・塗装・給湯器・エアコンなどの交換時に資金不足を起こしにくくなります。

ただし、この資金移動は「自分の口座から自分の別口座への移動」です。そのため、帳簿上は必要経費ではなく、預金の振替として扱います。「修繕積立金」という名称で帳簿管理をしても、その年の不動産所得を減らす効果は原則ありません。

税務上の必要経費になるのは、原則として工事が完了し、実際に修繕費等を支出した年です。貸付用建物の通常の維持管理や原状回復のための支出は、修繕費としてその年の必要経費にできます。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1379.htm?utm_source=openai))

大規模修繕は「修繕費」か「資本的支出」かを確認します

防水工事、外壁塗装、屋上工事、設備交換などは、工事名だけで経費になるかどうかは決まりません。工事の実質で判定します。

区分主な内容税務上の扱い
修繕費通常の維持管理、劣化部分の補修、原状回復支出した年の必要経費
資本的支出建物・設備の価値を高める工事、使用可能期間を延ばす工事、性能を大きく向上させる工事原則として資産計上し、減価償却で複数年に分けて経費化

国税庁は、通常の維持管理または原状回復に当たる金額は修繕費とし、使用可能期間を延長する部分や価値を増加させる部分は資本的支出として扱う考え方を示しています。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1379.htm?utm_source=openai))

防水工事・外壁塗装の考え方

既存の防水層や塗装の劣化を補い、雨漏り防止や美観維持のために同程度の仕様で施工する場合は、一般的には修繕費として整理しやすいケースがあります。

一方で、従来より大幅に高性能な材料へ変更し、建物の耐久性や価値を明確に高める部分がある場合は、その部分が資本的支出になる可能性があります。見積書に「補修」「下地処理」「既存同等仕様」「性能向上部分」などを具体的に記載してもらうことが重要です。

エアコン交換の考え方

故障したエアコンを同程度の機能・性能のものへ交換する場合でも、金額、設置状況、設備の単位、性能向上の程度などにより、修繕費か減価償却資産の取得かが変わります。

特に、古いエアコンから省エネ性能・機能が大きく上がった機種へ一斉に入れ替える場合は、単なる修理ではなく、資産の取得または資本的支出として扱う検討が必要です。工事一式で処理せず、エアコン本体、取付工事、撤去費用などの内訳を保存しておくと、判断しやすくなります。

修繕費として処理しやすい金額基準もあります

修繕費か資本的支出かが明確でない場合でも、国税庁は一定の形式基準を示しています。例えば、1件の修理・改良の金額が20万円未満である場合、おおむね3年以内の周期で行う修理・改良である場合、または判定が明らかでない金額が60万円未満もしくは前年末の取得価額のおおむね10％以下である場合は、修繕費として処理できる場合があります。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1379.htm?utm_source=openai))

ただし、これらはすべての大規模修繕を一律に経費化できるという意味ではありません。工事の目的、内容、資産価値や耐久性への影響を含めて確認する必要があります。

利用を検討できる制度はある？

アパートの将来修繕に直接使うための「税務上の修繕積立制度」は、個人の不動産所得については一般的ではありません。ただし、資金繰りの選択肢として、次の制度を理解しておくことは役立ちます。

経営セーフティ共済は、修繕積立の代わりにはなりにくいです

経営セーフティ共済（中小企業倒産防止共済）は、取引先の倒産により売掛金などの回収が困難になった場合に備える制度です。不動産賃貸業の個人事業主も加入要件を満たせば加入できる場合があります。 ([kyosai-web.smrj.go.jp](https://kyosai-web.smrj.go.jp/tkyosai/entry/index_01.html?utm_source=openai))

ただし、個人事業主の場合、不動産所得など事業所得以外の収入については、掛金を必要経費に算入できません。アパート経営による不動産所得だけを申告している場合、「掛金を経費にして修繕資金を積み立てる」という使い方はできない点に注意が必要です。さらに、一般消費者を相手方とする不動産賃貸業では、倒産共済金の貸付対象にならない場合があります。 ([kyosai-faq.smrj.go.jp](https://kyosai-faq.smrj.go.jp/tkyosai/index.php?action=faq&artlang=ja&cat=11&id=281&utm_source=openai))

小規模企業共済は、修繕資金ではなく退職金準備の制度です

小規模企業共済は、個人事業主などが廃業・退職後に備える共済制度です。不動産賃貸業のみの場合でも、アパート・マンションなら原則として10室以上の賃貸、または青色申告特別控除55万円・65万円の適用など、事業的規模に関する要件を満たせば加入できる場合があります。 ([kyosai-faq.smrj.go.jp](https://kyosai-faq.smrj.go.jp/skyosai/index.php?action=faq&artlang=ja&cat=12&id=627&utm_source=openai))

もっとも、これは将来の退職・廃業に備える制度であり、大規模修繕の資金づくりを主目的とする制度ではありません。修繕資金として安易に解約する前提ではなく、老後資金・事業承継・廃業時の資金として分けて考えることをおすすめします。

15年目のアパート経営で行いたい資金対策

  1. 修繕専用口座を作る
    家賃入金口座とは別に、修繕用の普通預金または定期預金を用意します。毎月の家賃収入から一定額を自動で移す仕組みにすると、使い込みを防ぎやすくなります。
  2. 今後10年の修繕予定表を作る
    防水、外壁塗装、屋根、給排水設備、共用部照明、エアコン、給湯器などを一覧にし、おおよその実施時期と見込額を記載します。複数社から見積もりを取り、物価上昇分も見込んで資金計画を作ると安心です。
  3. 工事前に見積書を税務目線で確認する
    「修繕一式」だけではなく、補修内容、既存仕様、新設部分、性能向上部分、設備本体、撤去費などが分かる見積書を受け取ります。工事前に税理士へ見積書を見せれば、資金繰りと税負担の見通しを立てやすくなります。
  4. 請求書・写真・仕様書を保存する
    工事前後の写真、劣化状況、業者からの報告書、見積書、契約書、請求書をまとめて保存します。修繕費として処理する根拠の説明に役立ちます。
  5. 借入れも含めて資金調達を比較する
    積立金だけで不足する場合は、金融機関からの修繕資金の借入れも選択肢です。自己資金をすべて使い切らず、空室・滞納・突発修繕に対応できる運転資金を残す考え方も大切です。

まとめ

アパートの防水、塗装、エアコン交換に向けて、個人で修繕資金を積み立てることはできます。しかし、積み立てた時点では原則として必要経費にならず、実際に工事を行ったときに税務処理を判断します。

  • 修繕専用口座への積み立ては、資金対策として有効です。
  • 通常の維持管理・原状回復は、修繕費として当年の必要経費になり得ます。
  • 価値向上や耐久性向上につながる部分は、資本的支出として減価償却になる可能性があります。
  • 経営セーフティ共済は、不動産所得のみのアパート経営では掛金を必要経費にできないため、修繕積立目的には向きにくい制度です。
  • 大規模修繕の前には、見積書・仕様書をそろえ、税理士へ事前確認することが重要です。

15年目は設備更新や建物の劣化が重なりやすい時期です。まずは今後10年の修繕予定と概算費用を一覧化し、毎月の積立額と借入れの必要性を具体的に検討してみてください。

参考資料

記事監修者

佐野 元洋

かなえ経営株式会社 代表取締役
焔（ほむら）綜合会計事務所 所長
税理士・ファイナンシャルプランナー（CFP）
奈良県中小企業家同友会所属 会内役職：副代表理事

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